El Ayuntamiento de Algete ha impulsado una ambiciosa reforma urbanística para permitir la transformación de locales comerciales en desuso en viviendas modernas, adaptándose a las necesidades habitacionales del siglo XXI. Esta iniciativa busca revitalizar el centro del municipio, combatiendo el abandono de los bajos comerciales y eliminando trabas burocráticas que impedían la regeneración de edificios antiguos. Con este Plan Especial, Algete apuesta por un modelo de ciudad más accesible y sostenible para sus vecinos.
¿Por qué se vacían las plantas bajas de nuestros barrios?
La fisonomía de nuestras calles ha cambiado de forma irreversible en la última década, reflejando una crisis del comercio tradicional que no es exclusiva de Algete, pero que aquí se siente con especial intensidad. El auge del comercio electrónico y los cambios en los hábitos de las familias, que ahora concentran sus compras en grandes superficies, han dejado cientos de metros cuadrados de «persianas bajadas» que restan vida a la comunidad. El actual Plan General de Ordenación Urbana, diseñado en 1999, se había convertido en una camisa de fuerza que impedía dar nuevos usos a estos espacios, condenándolos en muchos casos al deterioro y la suciedad. Esta nueva normativa nace de la necesidad de reconocer que el mercado ya no demanda tantos metros comerciales y que esos espacios pueden ser la solución al problema de la vivienda.
Las cuestas de Algete…
Un desafío para la visibilidad comercial Algete no es un municipio plano, y su topografía de lomas y vaguadas ha sido históricamente un obstáculo para el éxito de muchos negocios a pie de calle. En barrios consolidados como el Castillo, Valserrano o Carrachel, los desniveles del terreno provocan que un local sea visible por un lado pero quede prácticamente oculto por otro, dificultando el tránsito de clientes. Esta configuración física ha acelerado el cierre de negocios que no podían competir en visibilidad. El nuevo plan aborda esta realidad técnica con realismo, permitiendo que estos espacios, que ya no son aptos para la venta al público por su ubicación o difícil acceso, encuentren una salida útil como residencias o espacios profesionales, aprovechando su estructura sin forzar una actividad económica inviable.
De local vacío a vivienda accesible
De locales abandonados a viviendas con estándares de lujo El objetivo principal del consistorio no es simplemente «rellenar huecos», sino crear hogares de alta calidad que cumplan con todas las garantías de confort. No se permitirán las llamadas «viviendas compartimentadas» o estudios minúsculos que carezcan de las condiciones básicas de habitabilidad. La normativa exige que cada proyecto de transformación incluya obligatoriamente un programa completo de vivienda: vestíbulo de entrada, cocina, estancia de salón-comedor, dormitorio principal y aseo. Se busca atraer a nuevos residentes que cuiden el entorno, garantizando que el cambio de uso no suponga una degradación de la zona, sino una mejora estética y social que revalorice todo el bloque de viviendas.
La regla de los doce metros
salud, luz y ventilación natural Uno de los puntos más técnicos y brillantes del documento es la limitación de la profundidad para el uso residencial. Para evitar la creación de estancias lúgubres o sin ventilación, el plan establece que las piezas habitables solo podrán situarse en una franja de 12 metros de profundidad desde la fachada. Esto asegura que todas las habitaciones principales tengan luz natural y una renovación de aire constante, elementos esenciales para la salud pública. En aquellos locales que tengan un fondo mayor, el espacio restante deberá destinarse a usos secundarios como trasteros, lavaderos o almacenes, pero nunca a dormitorios. Esta medida garantiza que Algete no crezca a costa de la salud de sus vecinos, sino ofreciendo inmuebles que cumplan con la normativa más exigente de la Comunidad de Madrid.
Privacidad y seguridad
Vivir a pie de calle con tranquilidad Un temor común entre los vecinos es la pérdida de intimidad al vivir en una planta baja. El Plan Especial de Usos soluciona este conflicto exigiendo que el diseño de las nuevas viviendas proteja la privacidad de sus ocupantes frente al tránsito peatonal. Se establecen requisitos específicos para la altura de las ventanas y el tipo de cerramientos, permitiendo que entre la luz sin que el interior sea visible desde la acera. Además, el hecho de que estos locales vuelvan a estar ocupados supone un incremento indirecto de la seguridad en el barrio; una calle con ventanas iluminadas y vecinos entrando y saliendo de sus casas es siempre una calle menos propensa al vandalismo o al descuido que una hilera de locales cerrados y oscuros.
El fin de la barrera del aparcamiento en edificios antiguos Hasta ahora, uno de los mayores frenos para rehabilitar un local era la obligación legal de construir nuevas plazas de garaje por cada vivienda creada. En edificios construidos hace décadas, esta exigencia era técnica y económicamente imposible de cumplir, lo que bloqueaba cualquier intento de mejora por parte de los propietarios. La nueva normativa de Algete elimina con buen criterio esta obligación para las edificaciones existentes, entendiendo que la prioridad es consolidar la población en el casco urbano.
¿300 nuevas viviendas?
Impacto real: una oferta de trescientas nuevas viviendas potenciales Las cifras que manejan los técnicos municipales son contundentes y reflejan la magnitud del cambio que viene. Se estima que, aplicando los nuevos criterios de superficie y profundidad, Algete tiene capacidad para albergar hasta 296 nuevas viviendas resultantes de la conversión de locales. Esto supone una inyección de oferta residencial que puede ayudar a moderar los precios del alquiler y la compra en el municipio. Zonas como la calle Félix Rodríguez de la Fuente, Virtudes, Mayor o el sector del Montealbillo serán las más beneficiadas por este flujo de inversión privada que busca transformar espacios muertos en activos productivos para el pueblo.
Nuevos usos para centros comerciales con solera: el caso de Los Palomares El plan no solo piensa en viviendas, sino también en la flexibilidad profesional. Un ejemplo claro es el centro comercial «Los Palomares», un espacio emblemático que ha sufrido el desgaste del tiempo. Debido a su configuración de galería interior, el plan no permite el uso residencial en sus locales por falta de fachada directa a la calle, pero sí flexibiliza enormemente los usos terciarios y de oficinas. La idea es que este tipo de centros se conviertan en núcleos de servicios, coworking o estudios profesionales que complementen la vida residencial de los alrededores, manteniendo su carácter público pero adaptando su oferta a lo que los profesionales y autónomos de hoy realmente necesitan.
El desafío de la habitabilidad: privacidad comprometida y riesgos estructurales
Observando el proyecto surgen dudas lógicas sobre la traducción del mismo a la realidad: ¿Qué cantidad de locales van a ofrecer las condiciones idóneas para su habitabilidad? La vida a pie de calle suele derivar en un «efecto búnker», donde la necesidad de intimidad frente al flujo constante de transeúntes obliga a bloquear la luz natural con persianas o vinilos, transformando el hogar en un espacio sombrío. Esta falta de iluminación se agrava con la vulnerabilidad técnica de los locales, donde la protección contra la humedad del suelo y paredes obligan a exhaustivos y necesarios trabajos de aislamiento para evitar entornos insalubres y gastos excesivos en climatización.
