San Sebastián de los Reyes ha delimitado las parcelas en las que podrán hacerse cambios para crear nuevas viviendas protegidas y ha impuesto límites al aumento de la construcción en altura y superficie. La medida abre la puerta a nuevas viviendas asequibles, pero condiciona su ubicación a la disponibilidad de servicios, el transporte público y la integración en los barrios. El acuerdo, vigente desde el 16 de octubre, incluye terrenos de Puente Cultural, el sector EE y la calle Alonso Zamora Vicente, aunque su inclusión no significa que todos vayan a convertirse en viviendas.
La posibilidad de transformar determinados terrenos en viviendas protegidas ya tiene condiciones concretas en San Sebastián de los Reyes. El Ayuntamiento ha decidido dónde podrán aplicarse algunos de los cambios urbanísticos aprobados por la Comunidad de Madrid para aumentar la oferta de vivienda asequible y ha limitado otras medidas para evitar que el crecimiento residencial afecte a la organización de la ciudad.
La decisión se aprobó en el Pleno municipal del 17 de septiembre de 2026 y entró en vigor el 16 de octubre. El acuerdo se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el día 19 de ese mismo mes.
La nueva regulación permite aprovechar terrenos que hasta ahora tenían otros usos, aumentar la capacidad de construcción en determinadas parcelas destinadas a vivienda protegida y habilitar alojamientos temporales en algunos suelos industriales. Sin embargo, San Sebastián de los Reyes no aplicará todas estas posibilidades de la misma manera en todo el municipio.
La razón que recoge el informe técnico es que cada zona tiene unas características diferentes. No es lo mismo incorporar viviendas en un entorno próximo a barrios residenciales y servicios que hacerlo en un área donde puedan surgir problemas de movilidad, falta de equipamientos o dificultades para integrar los nuevos edificios.
Por eso, la decisión municipal combina dos objetivos: facilitar la creación de viviendas protegidas y controlar dónde se producen los cambios para que el crecimiento residencial encaje con el entorno existente.
Las parcelas donde se permitirá cambiar el uso a residencial
Uno de los cambios más relevantes afecta a determinados terrenos destinados actualmente a oficinas, hospedaje o equipamientos privados. La normativa autonómica permite que algunas de estas parcelas puedan destinarse a viviendas protegidas en régimen de alquiler, siempre que cumplan las condiciones legales.
El Ayuntamiento ha limitado esta posibilidad a una relación concreta de terrenos identificados en el informe urbanístico. Entre ellos figuran dos parcelas municipales situadas en la avenida Puente Cultural, números 2 y 4, dentro del ámbito denominado ZO 45 Puente Cultural. También se incluyen seis parcelas del sector EE: una en la calle Fuerteventura, número 4; tres en la calle Teide, números 3, 4 y 5; y dos en la avenida Isla Graciosa, números 1 y 3. La relación incorpora además la parcela de la calle Alonso Zamora Vicente, número 16, vinculada a una actuación en ejecución al amparo de la normativa urbanística anterior.
La inclusión de estos terrenos en el acuerdo permite que puedan acogerse al régimen previsto si cumplen los requisitos correspondientes. No implica, por sí sola, que todas las parcelas vayan a transformarse ni que exista ya un calendario de construcción para cada una.
Para seleccionar estos ámbitos se han tenido en cuenta factores como la cercanía a zonas residenciales, la presencia de equipamientos, el acceso al transporte público y la relación de los futuros edificios con las construcciones existentes. El propósito es que las nuevas viviendas protegidas puedan incorporarse a la ciudad sin generar problemas derivados de una ubicación inadecuada o de la falta de servicios.
El aumento de la construcción quedará reservado al suelo público
La segunda medida afecta a la posibilidad de construir más viviendas en parcelas destinadas a vivienda protegida. La ley autonómica permite incrementar la superficie edificable hasta un 20% y la densidad residencial hasta un 30% en determinados terrenos sin edificar que cumplan las condiciones establecidas.
En algunos casos, también contempla la posibilidad de elevar la altura de los edificios hasta dos plantas adicionales. San Sebastián de los Reyes ha decidido restringir esta opción y permitir esos incrementos únicamente en parcelas de titularidad pública.
El informe técnico justifica esta decisión por el alcance que pueden tener los cambios sobre el aspecto de los edificios y la configuración de las distintas zonas. Limitar las actuaciones al suelo público permite, según el documento, mantener un mayor control sobre el destino de los terrenos y vincular el aumento de la capacidad constructiva a la creación de vivienda protegida.
La restricción pretende evitar que el incremento de la edificabilidad altere de manera importante la imagen urbana y la relación entre los edificios. Esto no significa que cualquier parcela pública pueda aumentar automáticamente su capacidad de construcción. Las actuaciones tendrán que cumplir también el resto de las condiciones previstas en la legislación.
Además, cuando el aumento de viviendas obligue a ampliar infraestructuras o redes públicas situadas fuera del ámbito de la actuación, el coste de esas obras deberá asumirlo el promotor.
¿Qué ocurre con los terrenos industriales vacíos?
El tercer apartado del acuerdo se refiere a los alojamientos temporales en parcelas vacantes con uso industrial. En este caso, el Ayuntamiento ha optado por permitir la aplicación de la medida sin añadir nuevas limitaciones territoriales propias.
La decisión no abre la puerta a convertir cualquier nave o terreno industrial en alojamiento. La normativa establece varias condiciones para que pueda autorizarse esta modalidad.
La parcela debe encontrarse en suelo urbano consolidado, estar integrada en la trama urbana y pertenecer a un ámbito de referencia cuyo uso global sea residencial. Además, el alojamiento temporal deberá implantarse en la totalidad del terreno, aunque se permiten otros usos compatibles que no ocupen más del 20% del edificio.
También existe una diferencia importante respecto a una vivienda convencional: estos alojamientos no podrán utilizarse como residencia habitual y permanente. Tampoco se permitirá dividir el edificio en propiedades independientes mediante la denominada división horizontal.
Estas condiciones deberán figurar en la licencia y quedar inscritas en el Registro de la Propiedad. Los proyectos tendrán que acreditar igualmente que cumplen los requisitos urbanísticos exigidos por la legislación autonómica.
El Ayuntamiento considera que las limitaciones incluidas en la propia ley son suficientes para regular esta modalidad, por lo que no ha establecido una lista adicional de zonas donde pueda implantarse.
Los servicios de los barrios, una de las claves del acuerdo
Detrás de la selección de parcelas hay una preocupación que atraviesa todo el informe: la capacidad de cada zona para absorber un aumento de población.
Los técnicos han analizado cuestiones como el acceso al transporte público, la movilidad, las redes de servicios, la disponibilidad de equipamientos y las condiciones de habitabilidad. También han valorado si los cambios de uso podrían afectar a espacios reservados para oficinas, equipamientos u otras actividades relevantes.
La memoria advierte de que aplicar las nuevas medidas de forma generalizada podría producir consecuencias diferentes según las características de cada área. Por eso, defiende estudiar cada entorno antes de permitir cambios que aumenten la presencia residencial.
La cercanía a zonas ya habitadas y a servicios existentes o previstos figura entre los criterios utilizados para decidir qué terrenos pueden acogerse a la nueva regulación. También se ha tenido en cuenta la integración de los edificios en el paisaje urbano y la capacidad de las infraestructuras para responder al crecimiento.
En la práctica, el objetivo es que la creación de vivienda protegida no se limite a disponer de suelo para construir, sino que tenga en cuenta dónde se ubican las viviendas y qué servicios tienen a su alcance sus futuros residentes.
El precedente de las 563 viviendas de Julio Rey Pastor
El informe municipal toma como referencia una actuación anterior desarrollada en la calle Julio Rey Pastor, número 7. Según la memoria técnica, la aplicación de la Ley 3/2024 permitió generar en esta parcela vacante 563 viviendas con protección pública, destinadas a atender necesidades de vivienda asequible.
Esta experiencia se ha tenido en cuenta al estudiar las posibilidades que ofrece la nueva normativa. El documento también recoge el análisis de solicitudes para transformar terrenos terciarios en usos residenciales públicos en zonas que no estaban incluidas en la aplicación de la ley anterior.
El antecedente sirve para valorar cómo encajan estas actuaciones en su entorno y qué condiciones deben tenerse en cuenta para facilitar nuevas viviendas protegidas.
No obstante, la cifra de 563 viviendas corresponde a la actuación mencionada en la memoria y no supone que el nuevo acuerdo vaya a generar automáticamente un número determinado de viviendas adicionales.
¿Qué cambia para San Sebastián de los Reyes?
Con las nuevas condiciones en vigor, las posibilidades de aumentar la oferta de vivienda protegida quedan sujetas a tres reglas distintas.
Los cambios de uso residencial se limitan a los ámbitos y parcelas identificados en el acuerdo. Los incrementos de edificabilidad y densidad se reservan al suelo de titularidad pública. Y los alojamientos temporales podrán plantearse en terrenos industriales vacantes que cumplan todos los requisitos legales, sin una delimitación municipal adicional.
El acuerdo no garantiza que todas las parcelas incluidas se conviertan en viviendas ni fija una cifra global de nuevas casas que se construirán a partir de ahora. Lo que establece es dónde y bajo qué condiciones podrán desarrollarse las actuaciones que se acojan a estas medidas.
Para los vecinos, la principal consecuencia es que la posibilidad de crear nuevas viviendas protegidas estará condicionada tanto por las características del terreno como por su relación con los barrios y los servicios disponibles.
La medida busca facilitar el acceso a vivienda asequible sin dejar de lado la movilidad, los equipamientos y la integración de los nuevos edificios. El resultado final dependerá de los proyectos que se presenten y de que cada uno cumpla las condiciones exigidas.
