Comprar una casa en España cuesta hoy un 74,4% más que en 2018 y alquilarla, un 45,2% más. Mientras los precios avanzan, la oferta de viviendas se reduce y la demanda se dispara. El mercado inmobiliario español afronta las elecciones generales con una pregunta de fondo: ¿por qué cada vez resulta más difícil encontrar una vivienda que encaje en el bolsillo? Las cifras dibujan un mercado tensionado, aunque detrás de ellas hay realidades muy diferentes según la ciudad y según se trate de comprar o alquilar.
La convocatoria de elecciones generales para el próximo 29 de noviembre coloca de nuevo la vivienda en el centro del debate político. El mercado inmobiliario llega a la cita electoral con una situación muy diferente a la de hace ocho años: los precios han aumentado con fuerza, encontrar una vivienda disponible resulta más difícil y la presión de la demanda se ha intensificado.
Los datos de evolución del mercado entre junio de 2018 y 2026 muestran un cambio profundo. En España, el precio medio del alquiler ha pasado de 10,4 euros por metro cuadrado al mes a 15,1 euros en septiembre de 2026. Es un incremento acumulado del 45,2%.
En la compraventa, el salto ha sido todavía mayor. La vivienda usada ha pasado de 1.680 euros por metro cuadrado en junio de 2018 a 2.930 euros en septiembre de 2026, un 74,4% más.
El problema está también en la cantidad de viviendas disponibles
Durante estos años, el mercado ha experimentado una combinación especialmente complicada para quienes buscan casa: menos oferta y más demanda.
Según los datos de idealista, el stock de viviendas en alquiler se redujo un 38% entre el segundo trimestre de 2018 y el segundo trimestre de 2026. Mientras tanto, la demanda relativa —medida a partir de los contactos generados por cada anuncio— se multiplicó por más de cinco. La situación ayuda a explicar por qué muchas familias tienen hoy más dificultades para encontrar una vivienda que se ajuste a su presupuesto.
El fenómeno afecta especialmente a los hogares que no pueden comprar. Los jóvenes que buscan emanciparse, las familias que no disponen de ahorro suficiente para afrontar una entrada hipotecaria y quienes llegan a las grandes ciudades en busca de empleo compiten por una oferta limitada.
Cuando varias personas optan por una misma vivienda, la capacidad de negociación del inquilino se reduce. Y esa presión termina trasladándose al precio.
El alquiler alcanza máximos históricos
El alquiler medio en España alcanzó en julio los 15,3 euros por metro cuadrado al mes, el máximo registrado en la serie analizada. En septiembre se situó ligeramente por debajo, en 15,1 euros.
La evolución, además, ha sido muy desigual según la ciudad. Alicante registra un incremento del 101,4% desde junio de 2018; Valencia, del 94%; Málaga, del 73,7%, y Palma, del 64,7%.
Madrid también se encuentra entre los grandes mercados donde el encarecimiento ha sido considerable. El alquiler ha pasado de 15,4 euros por metro cuadrado en junio de 2018 a 23,4 euros en septiembre de 2026, lo que supone una subida del 51,9%.
La pregunta que queda abierta es si las políticas centradas principalmente en limitar determinadas subidas de precios pueden solucionar por sí solas un problema que también tiene una dimensión evidente de oferta. Porque si hay menos viviendas disponibles y más personas buscando, el desequilibrio permanece aunque se intente contener el precio.
Madrid: precios disparados y una oferta que tampoco escapa a la presión
Madrid ocupa una posición singular dentro del mercado español. Es una de las ciudades con los precios más elevados tanto en alquiler como en compraventa, aunque la evolución de su oferta presenta algunas diferencias respecto a otras grandes capitales.
En septiembre de 2026, el alquiler alcanza los 23,4 euros por metro cuadrado al mes, frente a los 15,4 euros registrados en junio de 2018. El incremento acumulado es del 51,9%.
La evolución de la compraventa resulta todavía más llamativa. El precio medio de la vivienda usada ha pasado de 3.599 euros por metro cuadrado a 6.458 euros, lo que supone una subida del 79,4% en poco más de ocho años.
Madrid se sitúa así claramente por encima de la media española, que alcanza los 2.930 euros por metro cuadrado.
Sin embargo, el comportamiento de la oferta es diferente. En el mercado de compraventa, el stock de vivienda usada en Madrid ha disminuido un 15,7% entre el segundo trimestre de 2018 y el segundo trimestre de 2026. Es una caída importante, pero mucho menor que la media nacional, situada en el 38,4%.
El alquiler presenta una situación más complicada: la oferta disponible se ha reducido un 44,2% durante el mismo periodo.
La demanda también ha aumentado, aunque en Madrid lo ha hecho menos que en otras ciudades. En la compraventa, la demanda relativa ha crecido un 84%, frente al incremento medio del 314% registrado en España.
Eso no significa que Madrid haya dejado de tener un mercado tensionado. Al contrario. La capital concentra empleo, actividad empresarial, servicios, universidades y conexiones con el resto del país, factores que mantienen una elevada presión sobre la vivienda. El resultado es una paradoja: Madrid ha perdido menos oferta de vivienda en venta que buena parte de las grandes ciudades, pero el precio ha aumentado mucho más que la media nacional.
Comprar tampoco es una salida sencilla
Para quienes no quieren o no pueden permanecer en el mercado del alquiler, comprar tampoco resulta fácil. El precio medio de la vivienda usada en España alcanzó en julio los 2.933 euros por metro cuadrado, máximo histórico según la serie citada, y se situó en 2.930 euros en septiembre. Además, acumula 21 meses consecutivos de incrementos interanuales de dos dígitos, según los datos aportados. Desde junio de 2018, el precio medio nacional ha aumentado un 74,4%. En Madrid, el incremento alcanza el 79,4%.
La consecuencia para los hogares es evidente: incluso cuando existe capacidad para afrontar una cuota hipotecaria, reunir el ahorro necesario para comprar puede convertirse en la principal barrera.
El precio de la vivienda no debe analizarse únicamente en términos de euros por metro cuadrado. También hay que observar cuánto supone ese coste respecto a los ingresos de las familias y cuánto tiempo necesitan para reunir los ahorros necesarios.
Más regulación, pero también menos oferta: el debate que llega a las urnas
La vivienda se ha convertido durante los últimos años en uno de los terrenos de mayor confrontación política. El Gobierno ha aprobado distintas medidas destinadas a ampliar la protección de los inquilinos, regular determinados mercados de alquiler y limitar determinadas subidas de las rentas. La Ley de Vivienda de 2023 supuso uno de los principales cambios legislativos de este periodo.
Al mismo tiempo, los datos muestran que la oferta de alquiler se ha reducido notablemente en numerosas ciudades. Pero establecer una relación directa entre ambas circunstancias requiere cautela. El mercado inmobiliario no depende de una sola variable. También influyen el crecimiento de la población, la creación de hogares, los tipos de interés, la construcción de vivienda nueva, el empleo, la inversión, el turismo y las preferencias de los propietarios.
Por eso, el debate que llega a las elecciones no debería limitarse a una cuestión de precios. La pregunta de fondo es probablemente más difícil: ¿cómo conseguir que España tenga más viviendas disponibles y, al mismo tiempo, que una parte suficiente de ellas sea accesible para los hogares con ingresos medios?
Ocho años después, la pregunta sigue siendo la misma
La fotografía del mercado inmobiliario en 2026 es contundente. Desde 2018, el alquiler español ha aumentado un 45,2% y la vivienda usada un 74,4%. Al mismo tiempo, el stock de viviendas en alquiler ha caído un 38% y el de viviendas en venta un 38,4%. La demanda, por su parte, ha aumentado con mucha fuerza.
Estos datos no permiten atribuir toda la evolución del mercado a una única política ni a un solo Gobierno. La vivienda responde a numerosos factores económicos y demográficos. Pero sí muestran que las medidas adoptadas durante estos años no han conseguido eliminar el desequilibrio entre oferta y demanda.
Con las elecciones generales del 29 de noviembre ya convocadas, la vivienda volverá a ocupar un lugar central en la campaña. Y para millones de ciudadanos, la cuestión no será únicamente qué partido ofrece la mejor solución sobre el papel. Será algo mucho más cotidiano: si dentro de los próximos años podrán seguir pagando el alquiler, comprar una vivienda o, sencillamente, encontrar una casa que puedan permitirse.
