La Asamblea de Madrid ha aprobado una nueva normativa que modifica las reglas urbanísticas para aumentar el número de viviendas protegidas que se pueden construir. La ley toca varios frentes: más densidad edificatoria, reconversión de edificios y menos trabas administrativas.
La Asamblea de la Comunidad de Madrid ha aprobado Ley de Medidas Urgentes para el Incremento de la Oferta de Vivienda Protegida. Su principal novedad es que permite aumentar hasta un 30% la edificabilidad y hasta un 20% la densidad en ciertos desarrollos residenciales. En la práctica, esto significa que en una misma parcela podrá haber más viviendas de las que permitía la normativa anterior.
La Comunidad de Madrid estima que esta medida podría facilitar la construcción de hasta 18.000 nuevas viviendas con protección pública, aunque la cifra final dependerá de cómo se aplique la ley en cada municipio y de la disponibilidad real de suelo.
El suelo público, también en el punto de mira
Durante el trámite parlamentario, la ley incorporó dos enmiendas que ampliaron su alcance inicial. Una de ellas permite aplicar esos mismos incrementos de edificabilidad y densidad a parcelas de titularidad pública destinadas a vivienda protegida que aún no se hayan desarrollado, es decir, suelo que ya es de la administración pero que sigue sin construir.
La medida busca aprovechar terrenos que permanecen vacíos o infrautilizados en manos públicas, aunque no detalla cuántos ni dónde se encuentran exactamente esas parcelas.
Oficinas, hoteles y naves que podrían convertirse en pisos
La normativa también amplía las posibilidades de cambiar el uso de ciertos inmuebles para destinarlos a vivienda, sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico municipal, lo que elimina uno de los pasos más lentos de este tipo de procesos.
La conversión de oficinas en pisos de alquiler ya estaba recogida en la Ley 3/2024. Según los datos que maneja la Comunidad de Madrid, esa medida ha dado lugar a la promoción de más de 8.400 viviendas de alquiler en antiguos espacios de oficinas. Con la nueva ley, el plazo para acogerse a ese cambio de uso se extiende dos años más desde la solicitud de la licencia.
Ahora, además, esa posibilidad se amplía a hoteles y otras edificaciones privadas, que también podrán reconvertirse en viviendas bajo las mismas condiciones. Por su parte, los ayuntamientos podrán autorizar de forma temporal alojamientos en parcelas industriales vacantes situadas en zonas urbanas, una medida orientada principalmente a personas en situación de movilidad laboral.
Silencio administrativo: si no hay respuesta en tres meses, el proyecto sigue adelante
En materia de tramitación, la ley introduce el silencio administrativo positivo en determinados informes sectoriales obligatorios dentro de los procedimientos urbanísticos. Esto significa que, si la administración no emite su informe en un plazo de tres meses, el expediente podrá continuar su tramitación sin esperar esa respuesta.
Es un mecanismo que ya existe en otros ámbitos del derecho administrativo y que aquí se aplica para evitar que los proyectos de vivienda queden bloqueados de forma indefinida por la falta de respuesta de algún organismo.
Un marco más amplio: el plan de vivienda hasta 2027 y más allá
Esta ley se enmarca dentro del denominado Plan de Choque de Vivienda 2026/2027, que contempla la promoción de más de 70.000 hogares protegidos. A más largo plazo, la Comunidad de Madrid apunta a la construcción de hasta 280.000 nuevas viviendas en los próximos 15 años, una cifra vinculada a las previsiones de crecimiento demográfico de la región.
Si esas proyecciones se cumplen o no dependerá, entre otros factores, de la financiación disponible, de la colaboración de los ayuntamientos y de la respuesta del sector promotor a las nuevas condiciones que establece la ley.
